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回顧中國房地產三十年,才能如此清晰看清未來房價趨勢!
     
發布時間:2017.10.24 新聞來源:百話財經 瀏覽次數:
 

縱觀長達三十年的中國房地產市場,你還會發現很多很有趣的事情。

例如“中國人是有買房傳統的”,“政府每次放水都是為了拉動經濟發展”,“任何調控都可以控制房地產市場”,這些其實都是偽命題。

“周易八卦,五行占卜”,中國人最喜歡做的事情之一就是算命。同樣,購房者咨詢我最多的問題就是:未來房價到底怎樣?我該如何選擇購房時機。

其實這個答案完全可以用歷史證明。今天我就帶大家一起翻開中國30年來的房產歷史卷軸,讓大家對中國房地產市場有一個更深刻的認識。(歷史漫長但有其韻味,也可直接翻閱至底部)


一、中國房地產市場誕生

1980年是中國房地產的元年,這一年鄧老把房子定義為商品。房改和土改同時被推動,中國房地產正式成為了一個產業,開始緩慢的種子發芽階段。

不過當時很多人擔憂文革重襲,不敢擁有私產,而且也期盼單位免費分房,房地產業的規模很小。

1984年,鄧老肯定了房地產行業的意義,排除了雜音,地產的黃金10年到來。

1987年,深圳進行了首次的公開土地拍賣,催化全國房地產加速發展。

所以,1987年才是中國地產開始進入商業化的時間點。


二、中國第一個房地產泡沫破裂

1988年,海南脫離廣東獨立建省成立海南省,大批的人來到海南淘金,這些人里就有潘石屹,馮侖,易小迪等人。中國第一批房地產獲利者正是這些人。

1991年,國務院進行24個省份的房改,全國房地產進入起飛階段,同時中國地產的首個泡沫開始蓄積。

1988年房地產平均價格為1350元/平方米,1991年為1400元/平方米,1992年則猛增至5000元/平方米,比1991年增長257%。

地產泡沫時期,當時流傳著“要掙錢,到海南;要發財,炒樓花”。

 


1993年上半年房地產價格達到頂峰,為7500元/平方米。93年下半年基本上回落到1991年的水平,跌幅達八成五。

劇烈增長的泡沫引發了中央的擔憂,導致了中國地產的首個調控政策出臺。

于是海南泡沫直接炸裂,?诘1.3W家房地產公司倒閉了95%,引發壞賬800億元。于海南有了三大景觀“天涯,海角,爛尾樓”。


同時,海南房地產泡沫的破裂引發全國房地產硬著陸,全國房產價格紛紛大跌,房地產市場被冰封。

 

(海南淘金時的“萬通六兄弟”,從左到右依次為:馮侖、易小迪、王功權、潘石屹)為了核實一個項目的審批情況,潘石屹以五斤橘子和一條香煙的代價獲準查閱有關內部資料,他意外發現?谑性诮ㄈ司》棵娣e已達50多平方米,而同期北京人均住房面積才7平方米。憑著直覺,潘石屹意識到,“海南的房地產要出事了”。包括馮侖、易小迪、王功權在內的6位合伙人馬上決定分家,撤回北京發展。


三、中國房地產去庫存1.0版本


1995年底,在房價連續陰跌,無人購房的情況下,全國商品房累計空置建筑面積高達5031萬平方米。

1996年房地產行業已然出現了全面巨額虧損。

1997年,在“金融強調”索羅斯等一幫國際炒家的金融市場操縱下,亞洲金融危機爆發,中國房地產行業已經瀕臨崩潰。

1998年7月3日,政府開始救市,宣布全面終止福利分房。同時,住房分配貨幣化正式開始。

1998年,房地產市場大熱,許多單位搶購住房來分給職工,一口氣消化了全國的存量空置房,中國房地產去庫存的1.0版本正式開始。

2001年,供需關系開始失衡,在這一年里,前3個月內的北京,房價的漲幅就達到97.3%,政府唯一的選擇就是全面整頓房地產。

02年首發調控之“217號文”。從土地供應、住房結構、市場整頓等方面進行調控,市場對此的反應是漲幅減緩,但是北京房價繼續上漲。

03年6月,央行緊接著印發“121號文”,嚴控銀行的房地產開發貸、土地儲備貸款、個人住房貸等。并且首次推出了二套房提高首付,利率上浮等概念。

121號文效果顯著,全國房價應聲下跌,上漲勢頭得到遏制,全國地產行業進入冬季。


然而造化弄人,非典全面爆發,中國全國經濟影響嚴重,經濟增長率下滑到6.7%。

出于保增長的考慮,在全國地產商的強烈抗議下,住建部發布了“18號文”,此文內容和之前發布的121號文完全相反,將鼓勵房地產發展定性為擴大內需,拉動投資增長,保持經濟持續增長的重要渠道。

于是全國房價只跌反彈,繼續上漲,04年同比漲幅達到14.4%。2005年,在輿論壓力下,國務院推出“國八條”。這次調控的內容主要是要求各地政府要提起重視,房價控制不好要追責,保證中低價位、中小戶型的供應,建設廉租房

國八條并沒有產生任何實質性作用,同年市場漲幅達到12%,讓國八條淹沒在塵埃里。

2006年建設部等九部委推出雷霆手段,推出“國六條”。首次提出90/70的戶型政策,核心目的在于遏制高房價,調控住房結構,加大中小套型比例,對房地產市場的供應結構進行調整和規范,從而保障房地產住宅產品更加合理。讓更多的人能夠買上房子。然而當年房價上漲6%,國六條再次被淹沒。

2007年,民怨沸騰之下,《關于加強商業地產信貸管理的通知》下發。具體要求:對于貸款的二套房,首付不低于4成,利率為基準利率的1.1倍,嚴格控制銀行開發貸,項目資本金不達到35%不給放貸。

效果非常顯著,一直上漲高燒不退的房價立刻跳水,北上廣深這4大一線城市出現了大量的地產中介門店倒閉現象,房地產交易量價齊跌。


四、房地產去庫存2.0版本


又是造化弄人,半年之后,美國次貸危機爆發導致了全球金融危機,房地產行業從降溫變成了冰凍,土地流拍、地王退地。

在2009年據國家電網利用智能網絡在全國660個城市的調查,全國大約6540萬套住宅的電表讀數連續6個月為0,按每套100平米計算等于09年住房竣工面積的11.3倍,哪怕全國立刻停工,房子都夠用11年,如此巨大的空置商品房市場根本難以消化,整個行業瀕臨崩盤。

同時中國的宏觀經濟環境惡化,經濟增速下滑嚴重,政府開始再度救市,房地產去庫存2.0版本開始了。

同年四萬億計劃正式上線,央行對房地產全面松綁,個人房貸利率下限擴大為70%,首付款最低可以做到20%,上海甚至命令國有企業直接購買房地產來維持房地產行業的穩定。

于是2009年房價止跌回升,全面燃爆,當年房價上漲25%。

于是再度民怨沸騰,為了安撫民心,09年12月,政府推出國四條,2010年1月又提出“國十一條”。

這里面是一堆關于讓窮人怎么住的起房子,怎么做經濟適用房,怎么做小戶型等等,沒有收緊銀根,沒有降低貸款。所以,全部淪為空調。

2010年房價繼續上漲,當年漲幅冠軍為通州的副首都概念,漲幅達到3倍,亞軍海南國際旅游島概念漲幅為一倍多。

2010年4月17日,在接近沸騰的房價面前,國務院印發了“國十條”,國十條規定貸款首付比例從20%上調為30%,二套房首付不低于50%,三套及以上首付和貸款利率應大幅提高,無1年以上納稅證明或者社保證明的非本地居民暫停發放住房貸款。

效果很顯著,全國房價也都有小幅下跌,不過當年8月房價開始止跌,頗有報復性反彈的架勢。

于是2010年9月,國土部和住建部繼續發力,聯合發布了《關于進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》,從用地的角度進行規范調控。

9月29日,財政部、國家稅務總局、住房城鄉建設部連手發布新五條,上浮交易契稅,取消個人所得稅優惠政策。新一輪調控沒有繼續收縮銀根,所以房價沒有進一步大跌,不過止住了反彈的苗頭,2010年國慶節全國樓市成交銳減、交易慘淡,觀望濃厚。

 

五、房地產去庫存3.0版本

接下來就是5年的凍市期,2010-2015,全國房價基本不漲不跌,投機絕跡,大橫盤狀態,庫存閑置商品房數量飛速增加,一直到2015年底國務院出臺去庫存政策刺激房地產,房價引爆了一波翻倍漲幅,所謂房地產去庫存3.0版本。

然后2016年國慶前夕再度開始調控,“限購限貸,限售限價”,到目前為止,調控政策已經響應全國。這些大家都是經歷過了的。

 

六、總結

房地產如洪水猛獸,一旦放出來它就會發瘋,很難被壓制住。唯一的方法是政府用“信貸、利率和限購限貸”這個鞭撻才能整治得住。

從中國房地產的歷史可以看得出,政府對于房地產市場的調控可謂煞費苦心。房價高了,買不起房,民怨沸騰;房價低了,經濟蕭條,怨聲載道。

為了發展經濟,保障民生,只能拉出這個猛獸一次又一次碰撞經濟。其實目的為了什么,是為了割富人的韭菜,來拯救窮人的心病。

上文是中國房地產二三十年來的歷史,現在我把它放在一起,一條一條的羅列出來,相信大家是有收獲的,會對中國房地產的發展有一個更為深刻的認識。

那么對于未來中國房地產市場,能推演出什么趨勢呢?


1.未來房價會暴漲嗎?

從歷史規律可以看出,每次放開調控,鼓勵購房。都是ZF以“去庫存”的名義拿房地產來救市。否則絕不會它做文章,最后導致房價大漲,民怨沸騰。

而從歷史上來看,幾次房價暴漲的原因分別是金融危機、非典、低迷市場情況下積壓的超大庫存量。那么現在庫存已經去的差不多了,上述的危機事件幾乎不可能再發生(全球各個國家對于金融危機的防范已很成熟)。

中國房地產市場開始全面進入橫盤時代,但是我堅信,未來3~5年,一旦放開調控房價還是會暴漲的。


2.未來房價會暴跌嗎?

首先,政府是有砸盤能力的,93年海南泡沫一夜之間崩盤,全國房地產應聲大跌,足夠說明,只要銀行斷貸抽資下狠手,中國房價分分鐘硬著陸,房價半年暴跌70%不是夢,不過代價是整個中國經濟一同完蛋。

所以政府絕不允許房地產行業崩盤,目前政府所有的調控,都是控制房價上漲過快以免引發不可控的崩盤,僅此而已。


3.調控政策中最重要的因素是什么?

從歷史上所有的調控效果來看,當房價上漲的時候,任何政策都不能阻擋房價上漲,全部淪為空調。

唯有減少銀行貸款資金是立竿見影的效果,不管是提高首付還是提升利率還是控制貸款總量來說都可以。稍微減一點房價立刻停止上漲,再多一點房價就開始下跌,如果減的狠了房價還能崩盤。

所以,當下次發布調控措施的時候,到底是空調還是真調,你看看有沒有縮減房產信貸總量即可,他對房價影響所占據的權重非常大,同時房價崩盤有千萬種可能,但是唯獨沒有政府主動出手砸崩這種可能性。


4.如果橫盤,一線城市的房價會漲嗎?(此處用北京舉例)

93年,海南房地產泡沫炸裂,潘石屹等人逃過一劫是因為他意外發現?谑性诮ㄈ司》棵娣e已達50多平方米,而同期北京人均住房面積才7平方米。

而現在,官方數據統計,北京目前可提供住房700萬余套,2020限制人口為2300萬。那么每套房按平均100平米算,提供總住房面積為7億平米,人均為30.43平米/人。而官方統計全國人均住房面積為40.8平米。而且北京還和深圳不一樣,北京土著手握2-3套房的比比皆是。需求和房價成正比。

5.租賃市場會導致房價下跌嗎?

之前寫過一篇文章《我們正在面臨新一輪洗牌,租房的春天要來了!》,有人就留言說:“國家要大力發展租賃市場了,沒人買房了,房價要跌了!”

這其中有必然的聯系嗎?

國家大力發展租賃房市場,是為了學習國外的經驗。很多發達國家的核心城市,50%以上的人口都是租房的,是因為絕大部人買不起房(文化與消費觀念也不同)。

大力發展租賃市場的初衷目的并不是要打壓出售市場,而是給到市場一個方向的引導。

雖然租是另外一種選擇,但是交30年的租金,然后滾蛋回老家和交30年按揭貸款,然后擁有一套自己的房子,你選擇哪樣?當這個金額相等或者接近的時候,相信絕大部分人的選擇都是一致的。

不要指望租售并舉,租售同權來降低房價,土地資源至始至終都是稀缺的。

房地產稅?

問一個問題,增加消費稅會讓物價暴跌嗎?

是,稅費會增加我們的持有成本,沒關系,你等著,我一定在我賣出的時候,連本帶利的賺回來。我們要尊重市場,尊重市場的規律,一項事情可不可行,能不能持續,最終還是要由市場決定。

三十多年的房地產市場已經走過,

對于未來的房地產市場,你看好嗎?

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