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未來房地產市場的新常態
     
發布時間:2014.12.15 新聞來源:河南浙商置業投資有限公司 瀏覽次數:
 

       降息之后中國樓市成交有一定回升,但市場仍然庫存高企。   

  11月份,廣州樓市庫存接近15萬套,創下近五年來的歷史新高;12月初,北京樓市庫存超過9萬套,創下32個月新高。   

  一線城市尚且如此,部分二三線城市的庫存壓力更大。多位房地產開發商人士告訴21世紀經濟報道記者,庫存壓力實際上貫穿于2014年整年,年中住建部定調去庫存,顯示這一問題更加凸顯;而此后一系列限購取消、限貸放松以及降息政策,都是在為去庫存而努力。   

  12月12日,國家統計局公布1-11月房地產開發情況,顯示房地產市場依然處于調整周期內。但部分數據顯示,一些企穩的跡象也在出現。   

  庫存壓力加大   

  成交量回升和庫存總量增長在同時出現。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示,北京樓市12月很可能將延續11月網簽量破萬的勢頭,成為今年第二個月度網簽破萬的月份,并有可能超越11月。   

  但與此同時,數據顯示,截至12月7日,北京可售商品住宅總量達到9.3萬套(包含8000套的保障房、自住房)。在亞豪機構副總經理任啟鑫看來,除去此類房源,存量8萬多套仍是北京樓市庫存的高點,近期回升的成交量并不足以改變高庫存的現狀。   

  廣州的情形與北京類似。中原地產首席分析師張大偉指出,一線城市未來一段時間面臨的去庫存壓力仍然很大,短期的高成交量并不足以支撐房價上漲。   

  部分二三線城市的庫存壓力更大。據國泰君安首席經濟學家林采宜測算出地產下跌風險最大的15個城市。在衡量地產下跌風險的因素中,地產投資過剩影響最大。而投資過剩帶來了庫存高企。   

  據國家統計局數據,截至10月末,全國商品房待售面積58239萬平方米;11月末,商品房待售面積59795萬平方米,比10月末增加1556萬平方米。   

  “整體上來看,商品房的銷售速度落后于它的在建和竣工可售速度!币晃槐本┓康禺a業內人士說。  

  部分房企資金鏈緊張   

  全年的高庫存帶給開發商的,除了銷售去化壓力,還有資金鏈問題。   

  CRIC研究中心統計數據顯示,三季度末,A股139家房企凈負債率為101%,季度同環比分別上升24個百分點和1個百分點。據其測算,15家中型房企六成已突破120%高位。   

  CRIC研究中心分析,中型房企凈負債率極高且繼續上揚,是因為普遍有做大規模的需求,導致庫存和負債率激增。    而在開發商對一線城市土地的爭搶中,二線房企表現更為兇猛,拿地增加也推高了其負債率。   

  根據國家統計局11月12日公布的最新數據,全國房地產開發企業到位資金增速在經歷了1-10月短暫的回升至3.1%后,1—11月突然降至0.6%,比起2013年的20%多相差了很遠,開發商資金鏈仍不容樂觀。

   今年持續低迷的市場也是開發商無法獲得充足現金流,改善資金鏈的重要因素。中原地產市場研究部統計數據顯示,截至10日,公布前11月銷售業績的上市企 業有33家,其中25家企業完成年度任務不足九成,超過19家完成率不足85%,合生、恒盛等企業完成年度任務不足四成。   

  不確定的2015年   

  前述北京業內人士指出,2014年下半年,中國樓市出現了拐點,客戶需求整體性縮水,市場進入“休眠期”。   

  這也推動了賣房模式的變化。如萬科在淘寶賣房、遠洋聯手京東眾籌等互聯網營銷手段出現,其目的都是為了幫開發商拓展客源,促進銷售。   

  在同策咨詢研究部總監張宏偉看來,盡管大部分城市已經取消或松綁限購政策,降息后,年底部分城市開始出現成交量“翹尾”的行情,但是今年整體市場成交量表現欠佳已成定局。   

  克而瑞研究機構分析,對房地產行 業而言,2015年首先面臨多重緊縮。首先是美聯儲結束QE的后續影響,將使得近年來海外融資占比較高的房企面臨匯率風險,明年海外融資也不會太好;加息 啟動和再工業化將造成國際資本回流,會吸納滯留在中國的熱錢,中國外匯占款壓力大為減少的同時,也意味著國內流動性將明顯趨緊。   

  與之形成對沖的因素是,繼續降息、降準的可能性較大;國家可能會加大社會流動性的利用效率,以彌補政府流動性的不足,以及針對房企在境內的融資可能進一步放松。   

  不過整體看,克而瑞分析師楊科偉說,當前的樓市,諸多城市庫存依然高企,加之土地消化周期過長,未來市場供應高峰尚未到來;另一方面,需求過度透支,尚需時間積累,加之救市刺激下樓房降價力度不夠、范圍有限,價格調整尚未到位。  

  中國房地產經理人聯盟秘書長陳云峰預測明年的樓市還會繼續調整。2015年樓市的分化將會非常嚴重,即使像北京這樣的一線城市,也是冷熱不均。比如五環內的項目相對賣得比較好,但是六環左右的房子,去庫存壓力就比較大。   

  不過,在各地政策松綁、信貸放松以及降息等一系列利好因素綜合刺激作用下,11月全國重點城市新房市場成交量再創年內新高,一線城市二手房市場成交量顯著增加,土地市場也表現搶眼。   

  張大偉指出,統計局1-11月房 地產成交數據同比跌幅加深因為前期基數過高所致,實際上市場環比數據已經出現好轉,后期有望企穩。而未來房地產市場的新常態將是,結束了以前量供不應求、 價格單邊上漲的格局,進入了一個供需相對平衡,部分供過于求的局面,市場的波動加大。

 

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