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取消限購放松限貸是讓樓市回歸新常態
     
發布時間:2014.12.02 新聞來源:河南浙商置業投資有限公司 瀏覽次數:
 

     有朋友問:央行這次開啟降息周期后,房價會不會像2009年、2012年那么大漲?我說不會,明年二季度以后或許會有小幅反彈,但像前兩輪降息那樣,大漲緊隨而至的可能性幾乎沒有。也就是說,樓市向新常態回歸的趨勢會有波動,但不會根本改變。

     所謂樓市的新常態,我個人的理解是,某些階段、局部地區的房價和成交量,會因一些政策的調整而出現較大的波動,但從更長的時間周期譬如5年來看,整體表現相對平穩,有的年份略跌,有的年份略漲,都是正常的。房地產投資與固定資產投資增長曲線趨于靠近,住房日益回歸它的居住和消費屬性,而不斷減弱其投資和投機屬性。

     樓市的新常態,是與經濟新常態相對應的。經濟新常態,通常的理解是,GDP要從高速增長轉為中速增長,從更多依靠投資和出口驅動轉為依靠創新和服務驅動,更加有效率、有質量。順便提一句,我國主流經濟學家認為7%的增幅,可算是“中速”,但像美國勞倫斯·薩默斯等國外經濟學家卻視6%以上為超高速增長。

     我國經濟調整已有3年,而根據多數機構的預測,2015年GDP仍將小步下滑,瑞銀估計增幅或降至6.8%。我個人覺得這個數字略偏悲觀。但即便如此,瑞銀分析,6.8%的增幅所帶動的新增就業人數,也將與2007年的11.4%相當。根據國家統計局數據,今年前10月已提前完成全年新增就業人數目標。

     2013年以來宏觀經濟出現了三個重要變化 ,一是經濟雖然下滑,但新增就業持續增長;二是服務業增加值占比超過了制造業;三是房地產投資增幅幾乎與固定資產投資增幅持平,今年甚至還要低于后者幾個百分點。而第三點,被有些專家稱之為拖累。

     房地產業與宏觀經濟是否存在一種嚴格的正相關關系?好像不是。至少在最近的2012、2013年,房地產市場一片紅火,量價齊升,經濟卻連續下滑。令人疑惑的地方正在這里,樓市和經濟齊頭高歌猛進的時候,沒有說什么,一旦GDP下滑,房地產就是拖累經濟增長的罪魁禍首。似乎拉動經濟是房地產的本份。

     如果想要深入推進經濟結構調整和增長方式轉變,就必須破除“唯房地產論”,亦即經濟(而不僅僅是財政)對房地產的依賴性。正如經濟保持高速增長是不可持續的,房地產投資、銷售的高速增長,同樣難以為繼,甚至,房地產投資的下滑,對于經濟轉為中速增長幾乎是必然的選擇。

     有專家稱,今年以來二三線城市普遍取消限購,以及放松限貸,加之前不久央行降息,表明政府正在救房地產以刺激經濟增長。我堅決不同意這種看法。以上舉措并非救市,而是意在讓房地產實現軟著陸,從而為經濟穩定、深化改革換取空間。

     這些話聽起來有點冠冕堂皇。不,這不是咬文嚼字死摳字眼。救房地產以刺激經濟增長,2008年鼓勵住房消費,就是這種做法。2014年取消限購,放松限貸,從改革的層面說,是去行政化的表現,從房地產自身而言是回歸(新)常態,而不是說要鼓勵住房消費。

     換句話說,如果意在鼓勵住房消費,以刺激經濟回到8%以上的增長軌道,那隨之而來的必定是樓市再度暴漲,但這種打雞血導致的暴漲,也必將會突然中斷(崩裂),從而給整個經濟和社會帶來長期無法抹去的傷害。那絕不是我們想要的。

     正如經濟領域深層次的矛盾不可能一蹴而就,減輕各級財政乃至整體經濟對房地產的依賴,也非一日之功。以時間換空間,采取措施讓房地產實現軟著陸,不僅對房地產自身的長遠發展有利,對經濟回歸新常態也是明智之舉。
 
     雖然人們總是習慣基于過去的經驗來判斷未來,但過去10年房地產的發展經驗顯然不再能適用于未來。因此,無論是地產商追求規模的高速增長,還是投資性購房者追求房價的成倍上漲,都太過天真,人們必須適應新的常態。

 

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