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房地產行業:看好地產 看好藍籌
     
發布時間:2014.11.26 新聞來源:河南浙商置業投資有限公司 瀏覽次數:
 
    11月21日晚,央行宣布非對稱降息,貸款/存款基準利率分別降低40/25bp,并擴大存款上浮倍數限制至1.2倍,原為1.1倍。
    對需求端的影響來自于信號刺激
    價格指導起指明方向作用,實際利率的加速下降(即降基準后再給更低折扣)需要降準+降息,缺一不可;鶞世食洚攤貸利率指導價,在過去圍繞基準利率做周期波動,全國來看浮動區間在73折~上浮8%不等。
    但目前利率折扣加速回歸還缺把火,需要降準刺激。銀行作為營利性機構,不會主動收縮利差:1)本次降息對于銀行的吸儲成本并沒有幫助,此次增大存款利率上浮限制帶來的實際效果,即是銀行通過上浮存款利率對沖掉了基準利率的下降,如果在這種情況下降價,無疑需要銀行主動收窄利差;2)本次降息對于銀行的機會成本也沒有幫助,以銀行間貨幣市場利率作為銀行的資金機會成本看,當前85折對應利率為5.2%,對于銀行的盈虧平衡點則在3.2%左右,而目前SHIBOR利率明顯過高,更是遠高于比過去房貸85折時的對應利率。
    我們判斷,對個貸的信號作用來得更大,開發商獲得的主動性更強。今年樓市在930央行限貸放松以后需求預期有所改觀,開發商推盤增加后實現了10月銷售的大幅改善。在指導價格的下降預期下,需求入市的預期將進一步加強,能夠看到去化率的實際改善,開發商獲得的主動性更強。
    對供給端的影響則為實質利好
    2014年開發商整體在加杠桿。資金來源增速為正、銷售回款增速為負是2014年房地產市場的一大特點,伴隨而來的即是融資占比的大幅提升,目前已經接近賣1套房、融2套房的資的局面。
    降息對開發商利好有加速器效應。由于銀行放貸利率定價參考放貸對象的風險水平,開發貸的兌付風險即房價大跌帶來的銷售下滑。如果利息成本下降,會使開發商以價換量壓力下降,降低房價風險,進而降低開發商風險,最終表現為銀行因開發商風險下降而進一步降低開發貸利率。
    降息會帶來當期現金流、后期利潤表的改善。1)現金流改善來自于存量借債的計息利率下調,;2)利潤表的改善因利息資本化而后延,毛利率下降趨勢會略有緩解。
    優選藍籌
    三條邏輯選藍籌:1)行業屬性:行業銷量好轉,;2)個股屬性:杠桿更高,降息更利好;3)銀行增配大型開發商加劇行業整合。我們強烈建議投資者買入首開股份、萬科A,并關注華業地產。
    風險提示
    沒有配套降準帶來的降息效果打折。
網站制作: 今晟網絡
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